|
Bucuresti 2005 -
CALENDAR DE SUPRA-ÎNCĂLZIRE
dr. Artur Silvestri - expert imobiliar
Profesor de gestiune imobiliara - Univ. Bruxelles
Impresii si pareri personale in FORUM
Când am anunţat, cu o lună jumătate în urmă, apariţia unui raport de
prognoză imobiliară pentru anul 2005 eram convins că va rezulta ceea ce se
cheamă, în limbajul jurnalistic, un document incendiar. Din păcate,
concluziile ce am obţinut arată, într-adevăr, un moment de răscruce şi
episoade surprinzător de agitate faţă de relativa temperanţă, de altfel
superficială, din ultimele luni.
Căci, în mod indiscutabil, urmează un an de modificări structurale şi de
conjuncţie de fenomene foarte diverse unde trebuie incluse, alături de
cele câteva apărute anterior - şi cîteva noi, inevitabile în intervalul
următor - dar şi un coeficient de indistinct, ce scapă oricărei previziuni
publice. Caracterul de piaţă globalizată se observă deja şi preschimbă, în
mod furtunos, majoritatea coordonatelor anterioare ce păreau impuse
definitiv pînă recent, acum un an şi jumătate.
„Integrarea înainte de integrare“ * Prea puţin comentată altfel decît în
maniera unei informaţii imediate cu caracter de obicei senzaţional, piaţa
imobiliară din România prezintă însă cîteva trăsături şi procese specifice
ce merită examinate cu aplicaţie şi subliniate mai apăsat. Ele explică
„criza de creştere” înregistrată mai ales în 2003 dar continuată şi în
2004 în forme mai puţin vizibile şi cu un aspect superficial de
temperanţă. În realitate, fenomenele se menţin încă, dar cu mişcare
suficient de puţin previzibilă astfel încît perspectivele se pot prevedea
astăzi cu destulă dificultate.
Totuşi, cîteva certitudini ni se impun. Întîi de toate, este evidentă
estomparea caracterului de piaţă imobiliară locală rezemată cu precădere
pe fonduri autohtone cu diferite origini. Acesta definea totul şi alimenta
financiar „o piaţă” (atîta cîtă era) de evoluţie lentă, avînd stabilitate
şi „predictibilitate”. Dar apariţia creditului ipotecar, la jumătatea lui
2003, a însemnat nu doar crearea unui mecanism de finanţare suplimentară
şi, deci, a stimulat achiziţia ci, mai mult chiar, a conectat piaţa locală
la pieţele financiare internaţionale, introducînd aici principii de piaţă
imobiliară globală. Efectul are o însemnătate capitală. Noi nu vom
acţiona, de aici înainte, în mod specific şi cu obiective condiţionate
exclusiv (ori preponderent) de context, mediu de afaceri şi articulaţii
diverse cu caracter restrîns ci pe o piaţă organizată prin mecanisme de
finanţare, prin rată de dobînzi şi prin dobînzi de refinanţare, în
condiţii destul de diferite faţă de perioadele „de mai an” şi cu altfel de
riscuri, ce încă nu se discută deşi există.
Astfel încît, viitorul imediat se anunţă mai agitat decît se imagina iar
„criza de creştere” - de fapt, o criză de adaptare - se va menţine încă un
interval deocamdată indefinit. Continuă, deci, să acţioneze elementele
apărute recent - precum „creditarea în regim de ipotecă”, „banii
suplimentari” introduşi de forţa de muncă emigrată şi de speculatorii
străini care, începînd din acest an, tratează România ca pe un spaţiu de
bursă imobiliară atrăgătoare - dar, pentru 2005, factorii de intensificare
vor spori în mod vădit odată cu liberalizarea contului de capital (în
aprilie) şi cu adoptarea „leului greu” (în iulie). Consecinţele vor
exista, cu siguranţă, fără a se putea face acum altceva decît simple
calcule pe hîrtie. În această materie, există voci ce prevăd majorări
automate de preţuri de pînă la 30% şi chiar 45% prin intervenţia acestor
două momente însumate dar fără a se putea invoca alt gen de argumente
decît precedentul produs pe alte pieţe şi în alt context. Astfel încît,
acestea rămîn doar presupuneri apărute pe cale analogică, fiind sigur doar
caracterul de incongruenţă şi nota de agitaţie în creştere ce vor da
amprenta intervalului următor. Cîteva prognoze se pot face, totuşi, mai
ales din punct de vedere calendaristic.
Cel mai agitat an imobiliar de după 1989 * Anul începe într-o atmosferă de
confuzie generată de fluctuaţiile de curs valutar ce au îngrijorat
vînzătorii din octombrie pînă în decembrie 2004. Teama „de a pierde lei”
prin acceptarea aceluiaşi preţ în valută forte (de obicei „euro”),
convertit la un curs evident mai scăzut, a ridicat, în mod inevitabil,
„preţurile de strigare”, dar acestea, conform unei tradiţii, vor rămâne
ridicate chiar dacă, nu peste multă vreme, cursul de schimb s-ar putea
reface, ajungînd în datele anterioare. Nimeni însă (în afară de
organizatorii jocului) nu ştie cu precizie dacă şi cînd această
restauraţie ar fi posibilă. Adăugăm aici însă şi o notă de exaltare adusă
de quasi-certitudinea „semnării tratatului de aderare la UE”, vechea
iluzie de vînzători care visează că vor obţine, peste noapte, preţuri ca
la Paris. Acestea sunt argumente pentru modificări imediate şi
nedisciplinate de preţuri, care, producîndu-se - fără nici un temei şi pe
orice segment de piaţă - vor afecta, încă o dată, în mod iraţional un
mediu care, acum un trimestru, arăta destul de temperat şi cu o
„încălzire” evidentă doar pe piaţa tranzacţiilor cu terenuri.
Escaladarea continuă treptat şi cu cîteva accese, ce debutează în luna
martie odată cu obligaţia de „a se afişa preţurile în Leul Greu”. În alte
ţări, ce au cunoscut acest proces, creşterile tacite de preţuri „pe piaţa
generală” au început (cu 10-25% din valoarea iniţială) înainte de
„denominare“. În climatul de confuzie, unde nici măcar nu se va mai putea
stabili o proporţie - inteligibilă pentru omul obişnuit - a Leului faţă de
valute, preţul în imobiliar va intra într-o etapă de iraţionalitate cu
tendinţă de arbitrar. Pînă se vor putea „traduce” vechile preţuri („lei
vechi” echivalenţi şi valute din 2004) în noile preţuri (în „leul greu” şi
valute „din 2005“), totul va fi posibil şi se vor avansa argumente şi
raţionamente practic de neînţeles.
Imediat, situaţia s-ar putea complica, odată cu luna aprilie, prin ceea ce
se cheamă „liberalizarea contului de capital” care va aduce, la rîndul ei,
alte majorări de preţuri - oricum „apreciate” arbitrar - cu încă 20-25%,
avînd în vedere circulaţia de capitaluri pe o piaţă considerată (greşit!)
ca fiind „virgină” din punct de vedere al investitorului străin sau, mai
corect, ca un mic El Dorado al acestui deceniu. Însă imaginea este parţial
greşită ori, mai bine zis, s-a creat ceva mai tîrziu decît trebuia. Cei
care acum se grăbesc să facă plasamente „româneşti” - cînd rata de profit
atinge, atrăgător, 12-15% pe an - nu ştiu că, înainte de 1999, o rată
anuală de cîştig, de 20-24% era considerată de „plasatorii curajoşi” ca
fiind doar relativ mulţumitoare şi reflecta scăderea „de atunci“, care nu
mai repeta nivelul de profit de 27-32%, de la jumătatea anilor ’90. Şi,
totuşi, întîrzierea se va compensa prin participaţie consistentă, care,
crescînd cererea, presează asupra preţurilor. Astfel încît, începînd din
iulie 2005, cînd „Leul Greu” odată oficializat mai complică încă o dată
orientarea vînzătorilor în materie de bani, ne vom afla pe o piaţă fără
repere, supusă unor decizii adesea bizare şi incoerente.
Adăugînd că începutul toamnei (sezonul tradiţional pentru achiziţia de
terenuri, cu creşterile cele mai evidente de preţ pentru acest segment,
oricum foarte căutat şi în 2004) supra-încălzeşte cererea şi spulberă
oferta, înţelegem şi de ce întreg anul 2005 va fi afectat şi de o
participare extrem de intensă a speculatorilor diverşi, inclusiv amatori,
de regulă „interni”, dar şi „externi”, care vor „rula” - direct sau prin
interpuşi - sume considerabile în ideea unor cîştiguri rapide şi
neprevăzute.
Acesta este un calendar tipic pentru supra-încălzirea anterioară
Integrării căci, de regulă, procesele de adaptare şi modificarea
pronunţată apar, în aceste situaţii, nu după ci înainte de actul
propriu-zis.
Abia către sfîrşitul anului, pe un fond de schimbări ce se produc cu o
rapiditate incomparabilă cu oricare din anii anteriori se va observa că
etapa romantică a „investiţiei” imobiliare s-a consumat ireversibil. Pe o
piaţă determinată global prin mecanisme financiare cu grad ridicat de
complicaţie şi condiţionări, adeseori greu de prevăzut, imobiliarul începe
să devină cu adevărat o afacere „de bursă”, făcută la rece oricît de
„încălzit” ar fi contextul imediat.
Consecinţele acestei „vîrste noi” vor fi evidente în aproape toate
domeniile cu adevărat importante, iar fenomenele de concurenţă
intensificată (uneori cu pieţe supra-aglomerate) vor traduce în mod
semnificativ noua ordine în imobiliar.
Sfîrşitul „temei populare“ * În acest context, „tema populară” ce a
pasionat mulţi ani pe „micul cumpărător” şi pe „vînzătorul de
supravieţuire” nu va mai avea nici un fel de însemnătate. Preţurile la
vînzarea de apartamente în blocuri de locuinţe se vor aşeza în datele
fireşti (cu fluctuaţii de numai 8-10% într-un sens ori în altul) şi cu
„două pieţe” din ce în ce mai distincte: „piaţa de cartiere” (vechile
„oraşe-satelit”), stabilă şi în „depreciere morală” foarte lentă, aproape
imperceptibilă şi „piaţa scumpă” (Centrul Civic, Ştirbei Vodă, Şcoala
Herăstrău, Cartierul Aviaţiei, Băneasa), în creştere tot atît de lentă dar
indiscutabilă deşi în această materie sînt încă posibile „aprecieri” de
pînă la 15-18% în Zona de Nord.
Dar cu cît se întăreşte şi se diversifică oferta de bani pentru creditare
în regim de ipotecă (inevitabilă pe pieţele „globalizate”) - şi, deci,
creşte „puterea aparentă de cumpărare” - cu atît apare psihologia mai
„pretenţioasă” a cumpărătorului cu „disponibilitate suplimentară”.
„Apartamentul” începe să se şteargă din categoria de obiectiv preferat.
„Casa pe pămînt” - veche dar, poate, şi nouă! * Atracţia, neaşteptată, a
anului 2004, pentru „casa pe pămînt” (şi în subsidiar, „terenul pentru
casă”, dacă finanţările vor încuraja astfel de opţiuni iar constructorii
vor lucra cu mai multă transparenţă fiscală) sfîrşeşte prin a se impune,
în sfîrşit, mai ales pentru familiile de tineri cu profesiuni liberale ori
în legătură cu categoria patronală, inclusiv din „generaţia viitoare”.
Este burghezia tînără care, astăzi, îşi caută locuinţa ce nu avusese pînă
acum. Dar, în această materie, criza de ofertă s-a instalat deja. Preţul
iniţial convenabil al „casei vechi” în cartiere acceptabile (dar fără
faimă) a consumat rapid propunerea considerată „bună” în aceste arii, iar
alte zone (gen Bucureştii Noi) nu se configurează ca mit social, între
altele şi fiindcă faţa cartierului este încă nelămurită. Rămîne valabilă
ipoteza de „casă nouă” (uni-familială, de „talie medie” către „mică”),
deocamdată un deziderat care, dacă va fi înţeles la timp de casta
antreprenorilor, va putea crea un „curent”, o „modă” şi, deci, noi
preferinţe în materie de rezidenţial „mic-burghez”. Înţelegerea acestei
ocazii istorice (şi care ar fi, categoric, marea afacere de mîine) va
putea aduce, prin corectare, preţul caselor „noi” (cu credit ipotecar) la
o cotă cu mai mult de 20% mai jos decît acum, dar aceasta este doar o
supoziţie cu caracter teoretic.
„Vila“ - pasiunea constantă * Prea puţin afectată de noile soluţii
financiare, piaţa rezidenţială tradiţională, preferată de cumpărătorul cu
înlesnire dar şi de „plasatorul” străin, se va complica în 2005 prin
infuzia masivă de capitaluri externe. Clădirea cu ţinută, personalitate şi
caracter se caută prin intuiţie, de către european, mai ales din motivul
uimitor (dar nedeclarat) al „preţului scăzut” (?!) în raport cu preţuri
curente din alte capitale europene. Doar tema seismică (despre care
străinul ştie suficient cît să-l îngrijoreze) mai împiedică o fixaţie
puternică asupra acestui segment definit, prea adeseori, de construcţii cu
o anumită vechime ce se prezumă că le-ar fi putut afecta.
Dar, pe ansamblu, re-lansarea s-ar putea produce dacă şi oferta se va
diversifica şi va creşte în volum prin retrocedările ce se aşteaptă dar
întîrzie în maniera balkanică unde „jocul de biliard” istoric ne defineşte
în acţiunea noastră neconţinutistică. Cînd se vor face, acestea vor fi,
însă, tranzacţii de avocaţi, avîndu-se în vedere dificultăţile „de
situaţie” şi de „documente” ce afectează peste 60% din aceste clădiri.
„Chiria“ - calm previzibil * Situaţia chiriilor pentru locuinţe rămîne, în
Bucureşti, staţionară pe ansamblu, deşi oscilaţii de cîteva procente se
înregistrează şi într-un sens şi în altul; dar sînt complet
nesemnificative. Acest fenomen este neobişnuit, avîndu-se în vedere că,
după cum „scrie la carte“, acolo unde creditul ipotecar se dezvoltă,
chiriile scad. Dar, în Bucureşti, unde „chiria mică”, în cartiere, se
adoptă de către „clientul” tînăr - personal mediu, recent urbanizat, slab
„plătitor” - încă inapt pentru „creditul ipotecar”, intervenţia
suplimentelor financiare este inoperantă. Aceasta fiind piaţa majoritară
ca volum, rezultă că, deocamdată, nu vom înregistra schimbări de fond în
această materie.
Constantă rămîne şi piaţa rezidenţială medie (apartament de vilă, bloc
standard „nou”), frecventată de personalul străin „curent“, un segment ce
s-ar putea intensifica prin creşteri de 10-12%, abia către 2006-2007. În
schimb, rezidenţialul autentic (vilă uni-familială, de obicei construcţie
nouă) înregistrează o anumită modificare de accent prin atracţia, recentă,
pentru Bucureştiul de Nord, de fapt o întinsă zonă de arhipelag sporadic
alcătuită din cvartale, cartiere medii „de vile”, „parcuri rezidenţiale”
ce se întind de la Băneasa pînă către Snagov. Aici, plăţi de 5.500-6.000
EURO/lună devin curente şi traduc un buget de staff de companie
internaţională.
Totuşi, tendinţa aceasta s-ar putea încetini şi poate chiar suspenda
într-un interval oarecare dacă politica de companie se corectează prin
renunţare la „chirie” în favoarea „achiziţiei de proprietăţi”. Aceasta
este o soluţie ce se adoptă acum de către „transnaţionalele” ce s-au
indigenizat dar nu se generalizează încă, din cauza unui gen de
conservatorism ce se va dovedi păgubitor.
Febra de „condominium“ * O posibilă modificare s-ar putea produce şi pe
fondul interesului, surprinzător de bine marcat, pentru aşa-numitele
„apartamente de lux”, de fapt, blocuri noi ridicate în zonele rezidenţiale
clasice ce se cunosc prea bine şi se caută obsedant. Iniţial preferat de
cumpărătorul local înlesnit - care, de regulă, repudiază „vila
interbelică” apreciată ca fiind nesigură prin vechime - acest gen de
„condominium”, cu faimă adesea nemeritată, constînd în „finisaje” şi
„dotări” proprii stereotipului de „nou stil”, începe să intereseze mai
mult „personalul străin” dar, deocamdată, numai pentru închiriere. Acesta
regăseşte mediul „acceptabil”, obişnuit în ţara lui, dar, în schimb,
vecinătăţi sigure, apropiere de localuri preferate, poziţie
„ultracentrală”. Apare, deci, şi cumpărătorul pentru exploataţie care
tratează la rece această achiziţie în scopul de a-şi amortiza plasamentul
în timp rezonabil fără a risca exagerat. Treptat, destinaţia acestei
categorii de construcţii se va corecta (trecînd de la apartament de uz
propriu la apartament de închiriat), dar apogeul acestui gen de afacere a
fost atins, iar viitorul ei, pe termen mediu, începe să devină
problematic.
„Cartierul de vile“ - o afacere în restructurare * Problematică începe să
devină şi afacerea, pînă mai ieri remarcabilă prin ritmicitate, denumită
„cartier de vile” sau „parc rezidenţial”, în realitate nişte „dezvoltări”,
cum sînt denumite, prin traducere din engleză, astfel de micro-oraşe de
dimensiuni, ele însele, foarte diferite. Prezentate o vreme drept
„locuinţe de lux” - ceea ce, în accepţiunea locală, puteau să fie
considerate, dar cu o oarecare îngăduinţă - acestea ar putea să se
sub-coteze într-un interval mediu, tocmai prin încetinirea cererii şi
scăderea numărului de solicitanţi, invers proporţional cu creşterea
ofertei. Apoi, şi apariţia unor noi antreprenori (evidentă încă în 2003 şi
intensificată în 2004) ar fi putut să aducă o supra-saturaţie de ofertă şi
o nouă distribuţie de „sfere de influenţă” în condiţiile unei concurenţe
ce a sporit. Totuşi, previziunile în această materie nu par deocamdată a
fi atît de sumbre pe cît s-ar putea crede la o vizionare superficială a
situaţiei de fapt. În mod evident, viitorul „afacerii” depinde, fără nici
o îndoială, de capacitatea antreprenorilor de a-şi restructura programele,
concepîndu-le acum pe termen lung. Piaţa aşa-zisă „de lux” fiind
fatalmente limitată - căci cumpărătorul risipitor este, la rîndul lui, în
număr previzibil - rezultă că un altfel de accent social prin atragerea
clienţilor doar „înlesniţi” nu „bogaţi”, odată cu o corectare sensibilă a
proiectelor („zone”, „stil de viaţă” etc.) se vor dovedi inevitabile.
Apar, deopotrivă, necesitatea ajustării preţurilor şi includerea unor
metode de finanţare mai puţin rigide şi stereotipe decît cele de pînă mai
deunăzi. Şi în această materie, concurenţa a făcut să scadă preţurile ori,
mai bine spus, să se promoveze aranjamentele mai accesibile, ceea ce
înseamnă un grad de adaptabilitate care s-ar putea să asigure, încă
destulă vreme, stabilitatea „afacerii” şi echilibrul în acest domeniu.
Sînt, la rîndul lor, fenomene curente de „piaţă globalizată” deşi marii
antreprenori internaţionali care, în alte ţări din Europa de Est au
pătruns încă de timpuriu intensificînd procese locale şi producînd,
uneori, modificări evidente în raportul de forţe, încă nu apar aici altfel
decît printr-o prospecţie rezervată.
Hypermarket-urile: începutul războiului * Afacerea considerată în 2003 şi
2004 un fel de „perlă a Coroanei” în materie de imobiliar, continuă şi se
dezvoltă dar într-un mediu cu totul nou decît cel de pînă acum.
În materie de „hypermarket-uri”, anul 2005 înregistrează începutul unui
război făţiş şi, deci, încheierea perioadei roz, de convieţuire paşnică
înregistrată în cei cîţiva ani recenţi. După un început de pionierat (cu
„Prisma”, în 1994 şi „Cartierul Engros-urilor” din Voluntari), apariţia
concernului „Metro“ a creat, pentru o vreme, un monopol indiscutabil dar
şi interesul pentru această piaţă care, avînd un singur jucător important
ce s-a extins treptat în teritoriu, arăta potenţial şi spaţiu de
desfăşurare. Apariţia unei concurenţe de la un an la altul mai vizibile,
atît prin număr de nou-veniţi cît şi prin rapiditatea operaţiunilor de
implantare, a creat pentru o anumită perioadă de timp, impresia unui fel
de „El Dorado” şi, deci, a unui straniu izvor nesecat de produs bani,
arătînd „consumism febricitant într-o ţară săracă”!
Astfel, anii 2003 şi 2004 au ratificat „afacerea hypermarket-urilor” drept
investiţia imobiliară cea mai profitabilă dar, în acelaşi timp, au creat
şi preistoria unei aglomerări de participanţi ce se observă deja şi va
deveni şi mai pronunţată în intervalul următor. O anumită destindere a
tensiunilor de aglomerare, prin crearea de reţele ale aceluiaşi magazin, a
mai atenuat şocul ce se prevedea.
„Ieşirea marilor lanţuri de magazine” din Bucureşti şi implantarea în
punctele nodale „din teritoriu“, cu dinamică ridicată şi validată
statistic, a fost o soluţie inteligentă dar va avea, categoric, un
caracter provizoriu. Astăzi, manevrele de extindere nu mai sunt suficiente
pentru a se amîna confruntarea directă, ce se va manifesta pe canale
foarte diverse, începînd de la abandonarea treptată a regiunilor
„periferice” şi pînă la creşterea calităţii ofertei (accesibilitate, întîi
de toate) şi a serviciilor.
Semnalul dat de „Selgros“ - care, prin hypermarket-ul din cartierul
Băneasa - a început să atragă ca un burete cumpărătorii care ezitau să
meargă mai departe, în Otopeni, a fost înţeles în mod corespunzător şi
confirmat şi de magazinele „Billa” şi „Mega Image” (exclusiv
intra-urbane). Sloganul introdus de „Orhideea”, care încurajează
„cumpărăturile în oraş”, întăreşte această tendinţă, încetinită doar de
numărul mai redus de terenuri centrale cu suprafeţe mari, pretabile să
devină „mari magazine noi”.
Concentratul de Oraş * „Moda Mall-urilor” - exclusiv intra-urbane şi cu
ofertă diversificată în mărfuri şi servicii, de fapt „mici orăşele de
plăceri” - dezechilibrează şi ea situaţia de pe piaţa hipermarketurilor şi
o va complica pe viitor. Instalată insidios, pe la începutul acestui
deceniu, atracţia pentru „noul templu al comerţului” afectează deja cîteva
pieţe potenţiale şi va continua să le afecteze. Unele dispar înainte de a
apărea. Noi nu am avut încă - şi nici nu vom mai avea - o piaţă imobiliară
de săli de cinematograf dar mobilizarea de „multiplexuri“ în interiorul
acestui gen de parcuri comerciale închide orice evoluţie diversificată şi
aproape că va concentra serviciile, imobilizîndu-le într-un relativ
monopol.
„Industria mîncării“ - nivel staţionar * Doar arareori comentată în
studiile curente (de altfel, foarte puţine), „piaţa imobiliară a
industriei mîncării” prezintă trăsături ce ar merita o subliniere acum
căci este constituită deja şi, mai mult chiar, prezintă o stabilitate
relativă, ce nu se va modifica decît lent. În materie de restaurante, nu
doar „moda” ci şi tradiţia au impus „restaurantul în casa veche”,
răspîndit într-un procent de peste 80%, care, oricît ar părea de
neverosimil, va mai creşte. Acestea sînt restaurante de categorii diverse,
între care cele mai multe înglobează aşa-numite „imobile de prestigiu”
(foste „vile de proprietar” reorganizate fără modificări de croială) şi
doar puţine ilustrează „casa de cartier” cu pretenţii mai scăzute dar
„salvată” prin amenajare, ingeniozitate şi un anumit „şic”. Încă
deficitare sînt restaurantele cu terasă, foarte răspîndite în marile
capitale europene - însă uimitor de rare aici - dar probabil că viitorul
va mai corecta această defecţiune. În mod inexplicabil, proporţia între
spaţiile închiriate şi cele cumpărate (deci - proprietate) este
echilibrată, astfel încît se preferă, mai degrabă, „chiria” (expresia
incertitudinii în viitorul acestui tip de afacere), concluzie greşită cîtă
vreme există încă „loc” pentru dezvoltare pe o piaţă nu foarte aglomerată.
În schimb, piaţa de fast-food este de mai mulţi ani domeniul unui război
ne-zgomotos dar evident între diferite companii internaţionale, unele - cu
faimă, altele ce doresc să răzbată şi să se impună. Aici accentele unui
mod de viaţă nou, mai agitat, mai dinamic şi mai „consumist” sînt în afară
de orice discuţie şi, avînd în vedere „potenţialul cererii”, nu se poate
imagina o încetinire a ritmului de creştere şi nici o criză de
supra-saturaţie. Şi aici începe să se prefere dezvoltarea „în reţea”, din
centru către cartiere şi pe marile drumuri inter-urbane, dovadă că
prospecţia se face atent şi cu strategie pe termen lung. Evident că, în
destule cazuri, extensiunea aduce „reţelele” şi în cele mai diferite
locuri din ţară, deocamdată numai în oraşele mari, cu un consum bănuit a
fi satisfăcător şi constant. Sînt tendinţe ale unei pieţe „globalizate”,
pigmentate uneori cu mai multă agresivitate decît chiar în capitalele
europene cele mai prestigioase.
„Bulevardele comerciale“ - o iluzie * Şi alte segmente, unele cu o anumită
apreciere în anii anteriori, se simt ameninţate în orînduielile
încetăţenite. Instalarea „magazinelor de lux” în Mall-uri - de fapt,
magazine cu marcă internaţională, ce traduc „globalizarea” în comercial -
constituie o caracteristică locală dar răspunde, într-o anumită măsură,
atît psihologiei cumpărătorului de aici dar şi condiţiilor oferite de oraş
în întregul lui. În alte capitale, aşa-numitele magazinele „de marcă” -
„Tommy Hilfinger”, „Celio”, „Marks & Spencer” etc. - se răspîndesc pe
marile bulevarde comerciale ori în „ariile pietonale turistice” care aici
nu există şi nici nu se preconizează că vor exista prea curînd. O ipoteză
de felul „Champs Elysées”, „Rue de Rivoli” sau „Kärtnerstrasse” părea să
se constituie, în jurul anului 2000, şi în Bucureşti, în ceea ce se cheamă
„Marile Bulevarde”, de fapt, în cele patru direcţii ce formează axele
cruciale dezvoltate din „centrul convenţional” care este Piaţa
Universităţii. Dar, din păcate, condiţiile minime nu sînt întrunite: noi
nu avem nici „zone de circulaţie pedestră” (precum în Viena şi nici măcar
cum există în Belgrad!) şi nici aliniamente agregate pentru magazine şi,
deci, un comerţ de continuum. Bulevardul „paşoptist”, segmentat în mai
multe denumiri pe axa nord/sud este, mai degrabă, o arie de circulaţie
populară, astfel încît oferta de marfă scumpă pare să rămînă mai mult
element de vitrină decît ocazie de vînzare. „Bulevardele regale” (pe axa
est/vest) păstrează acelaşi caracter segmentat, discontinuu, de spaţii
comerciale alăturate altor genuri de clădiri şi chiar de instituţii
oficiale. „Vadul” nu se poate concentra şi locul nu se consacră. Rămîne
Calea Victoriei, faimoasă prin notorietate şi tradiţie, argumente valabile
un timp dar depreciate treptat pînă la situaţia de azi, ce rămîne destul
de confuză. Şi aici discontinuitatea vadului se observă cu uşurinţă prin
cele două arii de concentrare relativă despărţite prin pieţe, clădiri
instituţionale, parcuri şi zone cu circulaţie pietonală dificultoasă.
Adăugăm „sindromul de oraş inutilizabil”, traficul supra-aglomerat,
spaţiile de parcare insuficiente şi completăm cu un mod de viaţă
ne-aşezat, care nu cuprinde, în cuprinsul lui, plimbarea de plăcere dar se
defineşte prin vizita ritualică la templul comerţului (care însemnează,
azi, Hipermarket şi Mall) şi înţelegem sensurile acestui fenomen.
În această materie, previziunile nu sînt optimiste, fiind în afară de
orice îndoială că „piaţa magazinelor de lux” cunoaşte un moment de
cumpănă, anunţat de frecventele „re-locaţii” şi de schimbările „de
destinaţie” surprinzător de intensificate, prin număr, în ultimii ani şi
mai ales recent. Lipsa unei viziuni realiste în dezvoltarea urbană
agravează această situaţie şi o lasă să se consume excesiv în datele,
uneori anarhice, ale pieţii de investiţii. Şi preţurile vor cunoaşte unele
retrageri dar nu în imediat, ştiindu-se că despărţirea de zonele-sanctuar
se produce cu multe amînări şi după iluzii consumate inutil. Abia către
sfîrşitul anului se va putea constata o ajustare în minus, de pînă la
18-20%, a valorii chiriilor în „luxul Marilor Bulevarde”, arie care,
totuşi, va rămîne o temă deschisă, cu dezvoltare imprevizibilă în 2006 şi,
mai ales, după 2007.
„Hoteleria“ - biruită de risc * Considerată, la începutul lui 2002, drept
o afacere „cu viitor” (prin acoperirea unui posibil deficit de 80-100 de
unităţi) „hoteleria” a creat o relativă „modă” şi a cunoscut, în numai doi
ani, o dinamică incomparabilă cu întreg deceniul anterior. Şi, în acest
domeniu, „investitorii” au lucrat cu eficacitate şi au mobilizat fondurile
necesare la timpul potrivit, astfel încît oraşul începe să se populeze cu
prea multe „clădiri pentru oaspeţi” iar afacerea ar putea, foarte
probabil, să devină destul de aventuroasă în următorii ani. Căci, în
absenţa unui brand de oraş - cum se spune în romgleza epocii - cu
atracţiozitate şi capacitate de diferenţiere, în stare să dezvolte turism
la un alt nivel decît interesul întîmplător de acum şi cu un calendar de
„tîrguri şi expoziţii” în evident declin faţă de acum un deceniu, fluxul
de clienţi către hotelurile din Bucureşti ar putea atinge în curînd un
plafon neconvenabil şi, deci, orice investiţie nouă va trebui studiată
atent înainte de a se deschide. O anumită prudenţă se observă deja, astfel
încît anul 2005 va trebui să cuprindă şi o reevaluare a acestei teme.
„Afaceri speciale“ * Observate prea puţin, cîteva tipuri de afaceri cu
caracter special au apărut deja şi se vor impune deşi nu vor genera o
„modă”; sînt „afaceri mici” dar posibile. „Galeria de artă cu un club
propriu” ori „librăria cu ceainărie, sală de cenaclu şi club” sînt
pseudo-investiţii culturale în sensul că ilustrează afacere în stare pură,
destul de nouă la noi şi, deci, cu şanse de a găsi „domeniul de nişă”. Ele
se vor menţine, deocamdată, ca o curiozitate, şi reprezintă un segment
stabil atîta vreme cît nu apare „ofertă sufocantă”.
„Birourile“ - piaţă definită * Contrar unor susţineri curente, piaţa de
birouri nu cuprinde doar „afacerea” (tradusă în „centre de afaceri”, „bloc
de birouri” etc, considerate ca fiind „atractive” şi în creştere
constantă) , ci şi „biroul de prestigiu”, de obicei cultivat de companiile
mari ce întrebuinţează clădirea cu tradiţie, stil şi personalitate ca
fiind un element de imagine proeminent şi, adeseori, chiar un reper urban.
„Casele boiereşti” ocupate de Ogilvy & Mather, Ing Baring, Shell,
Graffitti BBDO, Energy Holdings sunt argumente ce se ignoră atunci cînd se
echivalează piaţa de birouri cu blocul care anonimizează. Opţiunea pentru
„prestigiu“ se conservă căci este un element de politică de companie, în
schimb afacerea cu „blocuri de birouri” staţionează şi este posibil să
capete un caracter incert, cu cît se va intensifica „indigenizarea”
companiilor internaţionale ce au încheiat deja prospecţia şi tatonările.
Un simptom al acestei situaţii îl constituie preţul constant de închiriere
care, dacă, totuşi, cererea ar fi atît de mare pe cît se susţine uneori,
ar trebui să traducă un deficit de moment şi să crească, fenomen ce însă
nu se observă. De fapt, s-ar zice că dimpotrivă!
„Terenurile“ - o atracţie periculoasă * Marea ocazie de îmbogăţire s-a
crezut că este, în 2004, „afacerea cu terenuri” care, din motivul
simplităţii, a fost considerată un fel de „maşină de făcut bani”, ce aduce
cîştig „de la sine”. Iată de ce piaţa terenurilor indică astăzi cel mai
ridicat coeficient speculativ şi, din punct de vedere al „cotaţiilor de
bursă” ,şi cele mai ridicate „rate de creştere”. Din păcate, este o
„creştere” artificială şi, nu în puţine cazuri, riscantă. Ideea,
primitivă, după care oriunde se plasează bani, se va obţine cîştig, ar
putea duce, nu atît de rar pe cît se crede, la pierderi spectaculoase dacă
opţiunea nu va fi însoţită de o prospecţie serioasă şi de o evaluare
raţională a potenţialului obiectiv. Din acest punct de vedere, este
evident că pot creşte în valoare, extrem de mulţumitor, terenurile
utilizate pentru ceea ce se cheamă „afacere de întreprindere”, deşi este
încă foarte răspîndită legenda terenului „bun pentru cartiere de vile”.
Acestea însă, din păcate, nu pot apărea oriunde! Astfel încît, se vor
înregistra creşteri semnificative mai degrabă în acele zone (Otopeni,
Militari) care dezvoltă deja ceea ce se cheamă „parc industrial” ori „parc
comercial” dar, bineînţeles, şi acolo unde preţul, fiind suficient de
scăzut, arată că orice creştere ulterioară va fi satisfăcătoare (Şos.
Alexandriei). „În oraş”, scumpirea terenului în sectoarele clasice,
(Cartierul Primăverii, Dorobanţi, Kiseleff, Parcul Domenii, Cotroceni,
Polonă), indică mai degrabă oferta extrem de redusă şi, deopotrivă,
apropierea unui plafon inevitabil care, făcînd investiţia posibilă mult
prea costisitoare decît pînă acum, ar putea atrage prăbuşirea pieţii în
tocmai aceste arii şi pe acest segment. În mod paradoxal, presiunea „de
cerere” ar putea grăbi acest proces care, în 2004, doar se bănuia.
„Cartierele de depozite“ - faza explozivă * Cele mai spectaculoase
schimbări substanţiale s-au produs la întîlnirea pieţii de vînzări de
terenuri cu investiţia pentru afacere, de fapt în terenuri pentru
construcţii de magazinaj şi comerţ. Pe această piaţă de depozite - încă
indefinită noţional şi absorbită în conceptul general de „parcuri
industriale” - preţurile plătite pentru terenuri s-au dublat în ultimul an
în exact cele mai căutate zone de dezvoltare, cum ar fi Otopeni/Şos.Odăi.
Nimic nu ne îndeamnă să susţinem că acest proces s-ar incetini, ba
dimpotrivă chiar. Un raport publicat în 1996 în „Moniteur du Commerce
Internationale” (Le MOCI) semnala situaţia dezastruoasă a spaţiilor de
depozitare din Europa de Est şi prevedea o escaladare a investiţiilor pe
această piaţă care, utilizînd temporar adăpostul fostelor întreprinderi
„de stat” ulterior privatizate, va trebui dezvoltată la alţi parametri
decît cei ce se constatau atunci. Acest moment s-a profilat deja şi
fenomenul, început lent şi fără o concentrare vizibilă, trece acum în faza
explozivă ce s-ar explica şi printr-un fel de reacţie în lanţ iniţiată de
lărgirea comerţului de „mari magazine”.
Obiect de speculaţie încă de acum, acest domeniu evoluează galopant, dar
plasamentul cu doar interes de cîştig prin re-vînzare comportă destule
riscuri căci orice creştere de preţ peste un plafon acceptabil de către
plătitorul final „îngheaţă” piaţa locală şi aduce soluţiile alternative:
alte zone, altă „dezvoltare” şi cumpărare directă.
Agitaţie în toate regiunile * Caracterul de „criză de creştere” va fi
evident şi pe pieţele locale ori specifice din toată ţara. „Obsesia
apartamentelor de bloc”, ceva mai temperată în 2004, se va menţine,
totuşi, la cote destul de ridicate astfel încît nu se prevăd scăderi
spectaculoase de preţuri pentru majoritatea „oraşelor mari”. Unele noutăţi
vor interveni, totuşi. Întîi de toate, scade „finanţarea externă” în
sensul diminuării aportului de „bani de la emigranţi” întrucît o parte
considerabilă dintre „amatorii de apartamente” ce lucrează în Europa şi-a
satisfăcut nevoia de proprietate imobiliară iar „al doilea şi al treilea
apartament”, cumpărat pentru exploataţie prin închiriere, nu se dovedeşte
o afacere interesantă în alte oraşe decît Bucureştii, datorită chiriilor
foarte scăzute şi, deci, amortizării leneşe. În schimb, apar mai mulţi
„amatori de credit ipotecar”, odată cu concurenţa de pe piaţa bancară şi
datorită unei relative temperări a „cumpărătorului bucureştean”, mai
prudent deja după primii doi ani de „efect de fericire prin îndatorare“.
Menţinerea unei finanţări relativ constante va contribui, la rîndul ei, la
echilibrul relativ al unei pieţe care a cunoscut, în 2003 şi, parţial, în
2004, fenomene greu de imaginat cu doar cîţiva ani înainte. În orice caz,
„apartamentul de bloc” va fi cotat corect, fără inflamări inutile, astfel
încît eventualele creşteri de 10-18% în unele oraşe pot fi considerate
fireşti, fără să fie obligatorii. Dar şi opţiunile încep să se corecteze.
Apare interesul (şi, adeseori, preferinţa) pentru „casa pe pămînt în
suburbii” - cu o dezvoltare înceată încă, din cauza reţelei de transport
sub-urban, acum primitivă - şi chiar „de ţară”, fiind interesant de
urmărit dacă nu cumva această tendinţă incipientă se va transforma într-un
„modă” cu aspect popular. Începe, în consecinţă, să se aprecieze însăşi
noţiunea de „teren”, înţeles atît ca element de speculaţie cît şi în felul
unei proprietăţi iniţiale, inevitabilă pentru construcţia de locuinţă.
Tendinţa nouă, mai evidentă în 2004, va cunoaşte o întărire uneori
spectaculoasă, astfel încît, în oraşele „cu dinamică economică” (precum
Timişoara, Suceava, Oradea, Braşov, Piatra-Neamţ, Craiova, Constanţa mai
întîi) terenurile „de periferie” - pentru „reşedinţă” dar şi pentru
depozite şi „afacere pentru firmă” - ar putea constitui o afacere foarte
profitabilă. Dar nu „afacerea anului”!
Afacerea anului * Aceasta se va produce, cu siguranţă, în domeniul
„vînzărilor de terenuri agricole”, extrem de căutate încă din vara anului
2004. În această materie, concură mai multe argumente, dintre care
„legenda străinilor care cumpără tot şi scump” este nu numai o iluzie ci
şi o simplă legendă (totuşi, prin 2006 - 2007, aceasta ar putea să se
confirme, dar nu mai devreme). Mai degrabă, trezirea speculatorilor de
toate mărimile ar putea să explice creşteri de pînă la 80% înregistrate în
2004 pe această piaţă unde, în 2005, este posibil ca preţurile să crească
şi cu mai mult de 100% faţă de cele practicate acum. Indiferent dacă
întrunesc condiţii minimale pentru o speculaţie fructuoasă („poziţie”,
şanse de dezvoltare accelerată, chiar şi utilităţi ori, pentru uz agricol,
suprafeţe compacte mari şi „îmbunătăţiri funciare”), „terenurile agricole”
vor fi vedeta anului imobiliar. Dar, într-o perspectivă ceva mai lucidă,
deopotrivă o sursă de posibile dezamăgiri atunci cînd se visează la prea
mult în timp prea scurt.
„Noul Bucureşti“ - Şansa majoră, încă în schiţă * În sfîrşit, abia
formulată în 2004, dar, probabil, agregată în 2005, ideea Noului Bucureşti
care ar organiza mai judicios dezvoltarea de megapolis ce se înregistrează
astăzi într-un ritm uimitor de ridicat în Bucureştii de Nord va constitui
nu doar şansa fenomenală a României în viitorul mediu ci şi, probabil, cea
mai importantă investiţie imobiliară universală a viitorului deceniu. Este
în afară de orice discuţie că, pe o piaţă globalizată, această ocazie nu
va putea scăpa celor ce utilizează, sistematic şi fără prejudecăţi, orice
sursă posibilă de profit şi acţionează repede şi eficient. Deocamdată doar
schiţă preliminară a aglomerării urbane celei mai importante din Europa de
Est, Noul Bucureşti s-ar putea impune în termeni de concreteţe mai vădită
în următorii ani, cu efecte imprevizibile asupra întregii pieţe imobiliare
din România.
dr. Artur Silvestri - expert imobiliar
|
